近年来，法院受理的物（wù）业（yè）服务合同纠纷（fēn）案（àn）件数量较多，随着公（gōng）民（mín）法律意识和证据意识的增强，在是否缴纳物业（yè）费及如何缴纳物业费的问题（tí）上，业（yè）主行使抗辩权的（de）事由愈加繁（fán）多。但（dàn）是看似都（dōu）是（shì）依（yī）据（jù）物业服（fú）务合同提出的（de）抗辩意见，有的业主最后得到了法（fǎ）院的支持，有的案件却以业（yè）主（zhǔ）败诉收（shōu）尾。那么在物业服务合（hé）同纠纷案件中，业（yè）主如（rú）何正当提出自己的抗辩（biàn）意见（jiàn）呢？本文（wén）针对业主在（zài）物业服务合同中的主要抗辩意见分析如下：

1、业主以非前期物业服务合同当事人为由抗辩（biàn）

前（qián）期物（wù）业（yè）服务合（hé）同是在业（yè）主大会还未成立时，由（yóu）建设单位和（hé）物业服（fú）务（wù）企业就物（wù）业的（de）有（yǒu）关事项所（suǒ）达（dá）成的协议。合同的签订主体并非业主（zhǔ）主要是因为小（xiǎo）区在建设之初（chū），面临着入住率（lǜ）低等现实情况，无法成立业主大会（huì），不能（néng）行使（shǐ）选聘、管（guǎn）理（lǐ）等权利，所（suǒ）以由建设单位代为行使。

虽然业主并未加入前期物业服务合同的订立过程，非合同（tóng）的签（qiān）订主体（tǐ），但是该合同的（de）内容却是与业主（zhǔ）的（de）利益（yì）息息相关（guān）的，业主仍（réng）受合同效力的约束。这主要是由于在商品（pǐn）房买卖合同签订后（hòu），前期物业服务合同的规定（dìng）已（yǐ）经（jīng）包含于（yú）商品房买（mǎi）卖协（xié）议之（zhī）中，建设单位所享有的物（wù）业服务（wù）之债（zhài）权发生转移（yí），业主（zhǔ）取得了这（zhè）一债权，因而享有前（qián）期物业合同中的（de）权利、同（tóng）时（shí）也要履行合同（tóng）中的义务，所以可（kě）以说（shuō）前期物业服务合同具有涉他性的（de）特点。故非业主（zhǔ）本人（rén）签订的前（qián）期物业服（fú）务合同的效力可（kě）以追及（jí）业主，所（suǒ）以业主（zhǔ）的“并非合同当事人”不能成为抗辩（biàn）理（lǐ）由。

2、业主（zhǔ）以未享受（shòu）或者无（wú）需接受（shòu）相关（guān）物业服务为由抗辩

根据（jù）《最高人民法（fǎ）院（yuàn）关于（yú）审（shěn）理物业服务纠纷案件具体应用法律若干（gàn）问（wèn）题的解释》(以下简称物业服务纠纷司法解（jiě）释)第6条规定：物业服（fú）务企业已经按（àn）照合同（tóng）约定以及相关（guān）规定提供服务，业主仅以未（wèi）享受或者无需接（jiē）受（shòu）相关（guān）物业服务（wù）为抗辩（biàn）理由（yóu）的（de），人民法（fǎ）院（yuàn）不予支持。业主提（tí）出（chū）物业服务提供方单方面强行中止服（fú）务，需向法院提交相应的（de）证据加以（yǐ）证明。若无证（zhèng）据证明，仅以未（wèi）享受服务进行抗辩，则（zé）无法得到法院的支持。

3、业主以物业服务企业未尽到安全保障义（yì）务造成业主（zhǔ）财产损失为由抗辩

业（yè）主需证明物（wù）业服（fú）务企业存在违反合同约定或者（zhě）法（fǎ）律规定（dìng）的安保义务的行为（wéi）、这一行为给业主造（zào）成了财产损失、违（wéi）约行（háng）为与财产损失之（zhī）间（jiān）存在因果关系。

物业（yè）服务企（qǐ）业的安保义务源于法律相关（guān）规定和合（hé）同约定（dìng）。法定的安保义（yì）务主要是在各地的物业管理条例中（zhōng）规（guī）定的物业服务企业（yè）对违反小区安全管理行（háng）为的（de）制（zhì）止义务（wù）以及防止（zhǐ）小区内出现安全问题的协（xié）助义务。业主可以依据物业服务合同的约定（dìng）提起违约之诉，也可以依据法律的相关规定（dìng）提起（qǐ）侵权之诉。

当物业服务企业未尽到安保义务时（shí），其向业（yè）主行使物业（yè）费请求权，业主可以（yǐ）以未尽到安保（bǎo）义务（wù）为由抗辩。理由（yóu）主（zhǔ）要为：“未尽到安（ān）保义务”是对（duì）合同义务的不（bú）完全履行，属于违（wéi）约行为；但（dàn）是这（zhè）一行为并非根本性违约（yuē），所以（yǐ）法院在最（zuì）后（hòu）的认定中会根据安保责（zé）任范（fàn）围以（yǐ）及业主的具体（tǐ）损失来酌情减免（miǎn）物业费。

4、业主以（yǐ）建（jiàn）设单位未交（jiāo）付（fù）房（fáng）屋为理由进行抗辩

《最高（gāo）人民法院关于审（shěn）理建筑（zhù）物区分所有（yǒu）权纠纷案件（jiàn）具体应（yīng）用法律（lǜ）若（ruò）干问（wèn）题的解释》(以下简称《建筑物区分（fèn）所有权（quán）解释（shì）》)第1条规定：取得建筑物专有部（bù）分所（suǒ）有权或基（jī）于与建设单位之间（jiān）的商品房买卖合同，已经合法占有建筑物专（zhuān）有部分，但尚未依法办理所有权登记人，可以认定为物权法（fǎ）第六章所称的业主（zhǔ）。故（gù）业主（zhǔ）资格认定（dìng）有两种：

一（yī）、业主（zhǔ）基于商品房买卖合同，对专有（yǒu）部（bù）分进行事实上的支配（pèi）和（hé）控制（zhì），即是对该（gāi）部分的合法占有。在无特别约（yuē）定时（shí），买受人（rén）对于专（zhuān）有（yǒu）部分的占有通（tōng）过建设单位的交付行为得以（yǐ）实现。遵（zūn）照我（wǒ）国司法（fǎ）实（shí）践中的交易习惯，开发（fā）商（shāng）交付房（fáng）屋（wū）钥匙或者（zhě）买受人在交房通知（zhī）书上签字确（què）认（rèn）后才（cái）完成交付（fù）行为，此时无论是否办理房屋产权登记，均（jun1）视为小区业（yè）主；

二、如果已经办理了房屋产权登记手续，即已（yǐ）经获得该房屋的所（suǒ）有权，无（wú）论是否收到房屋钥匙，均具有业（yè）主资（zī）格。

5、业主以（yǐ）物业（yè）服务企业违反维修义务为由抗（kàng）辩（biàn）

维修（xiū）义务（wù）主要来（lái）源于（yú）合同约定，一般（bān）约定的维修（xiū）范围（wéi）包括房（fáng）屋本体公用设施，不包括室内部分的维修；在维修范围约定不明情况下，依据《建筑物区分所有权解（jiě）释》第2、3条对建筑物的共有（yǒu）部分和专有部分的划分，建筑物共有部（bù）分的维修责任由物业服务企业承担，业主承担专有部分的维修责任（rèn）。

《物业（yè）服务纠纷司法解释》第3条规定物业服（fú）务企业违反维（wéi）修、养护（hù）义务（wù）时应负相应的（de）违约（yuē）责（zé）任。若（ruò）业主（zhǔ）可以提供证据（jù）证明物业服（fú）务方的行为违反物业管理公约中的维修和养护义务，业（yè）主依据合（hé）同的约定行使抗辩（biàn）权是可以得到（dào）支持的。但是业主需要避免“只要小区物业出现问题（tí）就找（zhǎo）物（wù）业（yè）服（fú）务企业”的思维。

对于（yú）维护义务的承担主体，应具体情况（kuàng）具体分析：如（rú）果（guǒ）小区（qū）物业在国家规定的保修期和保修范（fàn）围内，由建（jiàn）设单位负物业（yè）的保修义务；在保修期限届（jiè）满后，专有（yǒu）部分（fèn）由专有（yǒu）部分（fèn）所（suǒ）有人承担维修和养护义务（wù），物业服务（wù）企业也可以对业主（zhǔ）提供有偿的维修服务；小区共有部分（fèn）、公共（gòng）设施设备，由物业服务企业承担维修（xiū）和养护（hù）义务，物业服（fú）务企（qǐ）业履行义（yì）务时，可使（shǐ）用小区的（de）住宅专项维（wéi）修基金。

6、业（yè）主以物（wù）业服务企业提供的物业服务（wù）存在瑕疵为由抗辩

物业（yè）服务具有时间持续性及（jí）无法计量性，物业服务的内容、质量（liàng）难以（yǐ）明确，一般（bān）还是以合同约（yuē）定的标准衡量。对于合同约定较为（wéi）概（gài）括，则可（kě）以（yǐ）参（cān）考我国相关法（fǎ）律、法规（guī）、政策性文件作出的相（xiàng）关补充性的（de）一般标准。

对于我国相关法律、法规和政策（cè）性文件（jiàn）也没（méi）有补充性规定（dìng）时（shí），应（yīng）该以物（wù）业服务行业的行业标准或者是小区内大多数业主认同的标准为依据衡量。同时依（yī）据“谁主张谁举证”的（de）原则，举（jǔ）证（zhèng）证明物业服务存在（zài）瑕（xiá）疵（cī）的责任一般由（yóu）业主承担。

业主证明物业服务存在瑕疵的（de）证据主要有：

一是直接证（zhèng）明物业服（fú）务（wù）瑕疵（cī）的证据，包括照片、视频、录音（yīn）等；

二是间（jiān）接证据（jù），包括小区其他居民的证言、新闻媒体的相关报道（dào）、居委会出具的相关证明（míng）等，但间接（jiē）证据的（de）证（zhèng）据效力略低，若仅（jǐn）存在（zài）间接证（zhèng）据，即无（wú）法（fǎ）提供完整（zhěng）的证据链（liàn）以证（zhèng）实物业服务存在瑕疵的情况下（xià），业主也（yě）很可能败诉（sù）。

注：以上内容仅供参（cān）考（kǎo）