一（yī）、物业服务费的（de）测算编制（zhì）应考虑的因素（sù）

(1)物业服务费测算编（biān）制应当区分不同物（wù）业的（de）性质和（hé）特点（diǎn），并（bìng）考虑其实（shí）行的是政府指（zhǐ）导价还是市场调节价。

(2)物业服务费的（de）测算编制应根据物业服务的项目、内容（róng）和（hé）要求，科（kē）学测算确定物业（yè）服务成本。

(3)物业（yè）管（guǎn）理（lǐ）企业为（wéi）该项目管（guǎn）理投（tóu）入的固（gù）定资产折（shé）旧和物业管理项目机构（gòu）用物业服务费购置的固（gù）定（dìng）资（zī）产折旧，这两部分折旧均应（yīng）纳入到物业服务费的测算中（zhōng）。

(4)物业（yè）管理属微利（lì）性（xìng）服务行业，物业服（fú）务费的测算和物业管理的运作应收支平衡、略有结余（yú），在确保物业正（zhèng）常运行维护（hù）和管理的前提下，获取合理的（de）利润，使物业管理企业得以可持续发（fā）展。

二、物业（yè）服务费成本(支出)构成（chéng）

(1).管理服务人员的工资、社会保（bǎo）险和按规定提（tí）取的福利费等（děng）

(2).物业共用部位、共用设施设（shè）备的日常运行、维护费用

(3).物业管（guǎn）理（lǐ）区域（yù）清洁卫生费（fèi）用

(4).物业管理区域绿化养护（hù）费用（yòng）

(5).物（wù）业管理区域秩序维护费（fèi）用（yòng）

(6).办公费（fèi）用

(7).物业管理企业固（gù）定资（zī）产折旧

(8).物业共（gòng）用（yòng）部位、共用设（shè）施设备及公众责任保（bǎo）险费用（yòng）

(9).经业主同意的其他费（fèi）用

三、物业服务（wù）费编制的依据（jù）

(1)收入的（de）编（biān）制方式通常是根据收（shōu）费标准（zhǔn）(单位时间费率（lǜ）形式)和可收费的管理面积。

(2)支出的编制依据包括：

1)管理（lǐ）计划及实施计划所需物业服（fú）务成（chéng）本。管理计划主要是指常（cháng）规物业管（guǎn）理服务中的人员（yuán）计划（huá）、物（wù）品使用计划、能（néng）源消耗计划（huá）、工程维（wéi）护（hù）保养计划、清（qīng）洁保洁与绿化保养计划等。在编（biān）制（zhì）测算时，应根据实施这些计划所需人工成本、物料成（chéng）本、能耗（hào）成本、外包费（fèi）用等进行（háng）测算。

2)物（wù）业正（zhèng）常维修和养护计划（huá）。可比照以往每（měi）年（nián）实际（jì）发生的或参考其他同类物业的物业服务成本。

四、物业服务费核算要点及方法

(一（yī）)确定服（fú）务费成（chéng）本构成的注意事项

一是要求详细，把具体消（xiāo）耗或支出费用分解（jiě）得越具体，才越真实;二是（shì）全面，不要（yào）漏（lòu）项;三是测算依据准确，不用或少用估值。

(二)收集原始数据

服务费（fèi）的核算要做到合理、准确，对原（yuán）始数据和资料的收集就至关重要。如在测算低值易耗（hào）材料时，要计（jì）算出各（gè）类材料的（de）详细数量和对市场价格进行详细调查，其他（tā）关（guān）于工资水平、社会（huì）保险、专（zhuān）业公（gōng）司单项承（chéng）包、一般（bān）设备（bèi）固定资产折旧率、折旧时间等，均（jun1）应严（yán）格（gé）按政府和有关部门的规定和实际支（zhī）出（chū）标准等有效（xiào）依据作为测（cè）算基础。

(三（sān）)物业服务费的（de）测算

物业服（fú）务费测算，首先应根据（jù）物（wù）业服务费支出(成本（běn）)项目和内（nèi）容进（jìn）行分解，然后由各（gè）部（bù）门（mén）或（huò）相关人员分别测算各单项费（fèi）用。如在测算共用部（bù）位（wèi）、共（gòng）用设（shè）施设备运行（háng）维（wéi）护（hù）费（fèi）项（xiàng）目（mù）时，应分别测（cè）算（suàn）其子项目，如公共建筑及道（dào）路（lù）土建零修费（fèi）、给排水（shuǐ）设备日（rì）常（cháng）运行维护费用、电气系统设（shè）备维护保养费等的费用（yòng），在完成各子项目测算（suàn）的基础上，将（jiāng）子项目费用求和后（hòu）即（jí）为（wéi）所（suǒ）需“共用部位、共用设施设（shè）备运行维（wéi）护费”。